Más transparencia, mayores deberes para los administradores, nuevas facultades de vigilancia y una discusión necesaria sobre la protección del patrimonio. Estos son algunos de los temas que plantea la reforma al régimen de propiedad horizontal que actualmente avanza en el Congreso.
La propiedad horizontal vuelve a estar en el centro de la discusión legislativa en Colombia.
En entrevista con Cristalina Estéreo, la Dra. Carolina López Marín, Gerente General de Infante López Consultores y especialista en gestión pública y propiedad horizontal, analizó los principales alcances del Proyecto de Ley 057 y los retos que podría representar su implementación para administradores, consejos de administración y propietarios. Texto pegado
La iniciativa no pretende desmontar la estructura tradicional de la propiedad horizontal. Figuras como la Asamblea General, el Consejo de Administración y la Revisoría Fiscal se mantienen, pero el proyecto busca elevar los estándares de gestión, control y rendición de cuentas dentro de las copropiedades. Texto pegado
Más claridad sobre las responsabilidades de los administradores
Uno de los ejes relevantes del proyecto es la definición más precisa de los deberes de quienes administran las copropiedades.
La propuesta incorpora de manera expresa obligaciones relacionadas con la diligencia, lealtad, buena fe, transparencia, rendición de cuentas, custodia documental y manejo de conflictos de interés. Texto pegado
Esto es especialmente importante porque administrar una copropiedad implica mucho más que ejecutar las decisiones de la Asamblea o recaudar las expensas comunes. También supone gestionar recursos de terceros, contratar bienes y servicios, conservar los bienes comunes y tomar decisiones que pueden tener consecuencias patrimoniales importantes.
En materia de responsabilidad, el análisis realizado durante la entrevista también resaltó la importancia de mantener el estándar de culpa leve, pues permite exigir a los administradores el nivel de diligencia que razonablemente debe observarse en la gestión de bienes ajenos. Texto pegado
¿Las alcaldías tendrían un mayor poder de vigilancia?
Uno de los cambios más relevantes planteados por el proyecto es el fortalecimiento de las funciones de inspección, vigilancia y control de los municipios y distritos sobre las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal.
Entre otras facultades, las autoridades territoriales podrían solicitar documentos, practicar visitas, exigir planes de mejoramiento, impartir órdenes, adoptar medidas preventivas e iniciar actuaciones administrativas. Texto pegado
Sin embargo, el fortalecimiento del control público también plantea interrogantes.
No todos los municipios cuentan con la misma capacidad institucional. Mientras grandes ciudades pueden disponer de equipos jurídicos y técnicos especializados, municipios de menor categoría pueden enfrentar dificultades presupuestales y de personal para asumir nuevas competencias.
A esto se suma otro punto que requiere especial cuidado: la vigilancia estatal no debería convertirse en coadministración. Será necesario establecer límites suficientemente claros para que las autoridades puedan verificar el cumplimiento de la ley sin intervenir indebidamente en decisiones propias de la Asamblea, del Consejo de Administración o de relaciones contractuales entre particulares. Texto pegado
Transparencia: no basta con que la información exista
Otro de los temas centrales de la discusión es el acceso de los propietarios a la información de la copropiedad.
Actas, contratos, libros contables, comprobantes y demás documentos de la administración hacen parte de una gestión transparente. El proyecto refuerza este principio, manteniendo naturalmente las restricciones que puedan existir por protección de datos personales, reserva legal o información comercial protegida. Texto pegado
Pero la conversación va un paso más allá: ¿debería esa información estar disponible digitalmente?
Desde Infante López Consultores se plantea la importancia de avanzar hacia repositorios o plataformas digitales que permitan conservar y consultar la información de manera segura, con diferentes niveles de acceso según la naturaleza de cada documento. Texto pegado
La digitalización no es solamente una cuestión de comodidad. También puede convertirse en una herramienta de protección patrimonial.
Ante un incendio, terremoto u otra emergencia que destruya los archivos físicos de una copropiedad, contar con respaldos digitales de pólizas, contratos, reglamentos y demás documentos puede ser determinante para adelantar reclamaciones y acreditar jurídicamente la información necesaria. Texto pegado
Conflictos de interés: transparencia antes de decidir
La contratación dentro de una copropiedad puede involucrar recursos considerables, especialmente cuando se trata de obras de mantenimiento, impermeabilizaciones, fachadas o intervenciones de infraestructura.
Por eso, uno de los puntos que merece atención es la regulación de los conflictos de interés.
La propuesta analizada plantea fortalecer tres principios: revelar oportunamente cualquier vínculo con un posible contratista, abstenerse de participar en la evaluación o decisión cuando exista un conflicto y garantizar que la contratación se adelante en condiciones transparentes e imparciales. Texto pegado
En términos prácticos, si un integrante del Consejo de Administración tiene una relación familiar, personal o comercial con una empresa interesada en contratar con la copropiedad, esa relación debería ser informada antes de participar en la decisión.
La transparencia no implica necesariamente impedir que una empresa participe, sino garantizar que la decisión sea adoptada por quienes no tengan intereses comprometidos.
¿Las pólizas realmente protegen todo el patrimonio?
La reforma también abre una discusión especialmente relevante para propietarios y administradores: qué ocurre cuando una copropiedad enfrenta un siniestro de gran magnitud.
El régimen actual contempla seguros sobre los bienes comunes. Sin embargo, el análisis expuesto durante la entrevista advierte que existe una diferencia importante entre asegurar la reconstrucción de los elementos comunes y garantizar la recuperación integral del patrimonio de cada propietario.
Además de los bienes privados, una reconstrucción puede implicar costos adicionales como licencias, diseños, honorarios técnicos y otros gastos que no necesariamente forman parte de la cobertura contratada. Texto pegado
Esto demuestra por qué no basta con verificar que la copropiedad tenga una póliza vigente. También es necesario conocer qué cubre, hasta dónde cubre y qué riesgos continúan siendo asumidos directamente por los propietarios.
Una discusión que apenas comienza
La actualización del régimen de propiedad horizontal no puede reducirse a aumentar sanciones o crear nuevas obligaciones.
El verdadero reto está en encontrar un equilibrio entre transparencia, responsabilidad, autonomía privada, capacidad institucional y protección efectiva del patrimonio.
El Proyecto de Ley 057 pone nuevamente estos temas sobre la mesa y abre una discusión que resulta particularmente relevante para quienes diariamente administran, asesoran o viven bajo este régimen.
Desde Infante López Consultores consideramos que la pedagogía jurídica sigue siendo una herramienta fundamental para prevenir conflictos, fortalecer la toma de decisiones y mejorar la gestión de las copropiedades. El acompañamiento técnico y la divulgación especializada forman parte de ese propósito. Texto pegado
¿Quieres conocer el análisis completo?
En la entrevista con Cristalina Estéreo, la Dra. Carolina López Marín profundiza en los principales cambios propuestos, los riesgos de implementación y los temas que deberían seguirse de cerca durante el trámite legislativo.
▶ Ver entrevista completa en YouTube (https://youtu.be/rmiEc8hOsYY)