COVID -19 ¿Fuerza mayor para invocar en los Contratos de Propiedad Horizontal?

Transcurrida la primera semana desde que el Gobierno Nacional con el Decreto 457 de 2020, ordenara el aislamiento preventivo obligatorio en el territorio nacional, son muchos los temas de urgencia que han debido ser atendidos por los Administradores de propiedad horizontal, quienes al igual que todo el planeta, no estábamos preparados para los retos que nos impone la coyuntura actual.

De prisa, se vieron abocados a elaborar, adoptar y divulgar en sus Copropiedades, Protocolos que les permitieran contar con medidas higiénicas en los espacios y superficies de contagio en cumplimiento de la obligación impuesta por el Ministerio de Salud, con la Resolución 385 del 12 de marzo de 2020.

Generar estrategias de trabajo remoto desde sus hogares para cumplir con las medidas de Simulacro adoptadas por las entidades territoriales que significaban asilamiento social, coordinar desde la distancia las nuevas e importantes labores de los proveedores de aseo y vigilancia para garantizar no solo la salud de los trabajadores en misión, sino responder con prontitud a las exigencias de bioseguridad que el Covid- 19 o coronavirus requiere. 

A pesar de que aun estamos ajustando nuestros procedimientos internos a éstas sobrevinientes realidades, superadas muchas urgencias, hoy surgen nuevas dudas y son las relacionadas con las condiciones de ejecución de los distintos contratos que se ejecutan en propiedad horizontal.

Y surge la pregunta del millón, ¿Es posible invocar fuerza mayor o caso fortuito para dar por terminados algunos de los contratos suscritos por la Copropiedad? A lo cual debemos responder que, ni la pandemia generada por el Covid – 19 o coronavirus, ni siquiera los actos de autoridad como medidas extremas en el marco de la declaratoria de la emergencia sanitaria declarada por el Gobierno Nacional, son por sí mismos fuerza mayor.

Debemos acudir al Código Civil (Art. 64) en dónde se encuentra definida la fuerza mayor o caso fortuito como el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”. Y la jurisprudencia coincide que para que se invoque esta causal como eximiente de responsbilidad civil contractual o sea fuente extinción de obligaciones, debe cumplir con las características de ser irresistible, provenir de una fuerza externa e imprevisible.

Así las cosas, no será lo mismo un contrato de seguros contenido en nuestra Póliza de Bienes Comunes, en el cual no sería posible invocar una fuerza mayor, dado que las circunstancias actuales no imposibilitan para nada la ejecución de las obligaciones contenidas en dicho contrato, o por ejemplo el contrato de prestación de servicios suscrito para la administración de la propiedad horizontal.

Frente, a por ejemplo, un contrato en el cual se está reparando un equipo de bombeo o ascensor y su ejecución depende de la importanción de piezas que en las circuntancias actuales sería imposible porque se cumplen las tres condiciones de la fuerza mayor.

Así las cosas, debemos concluir con una palabra: DEPENDE, habrá que revisarse cada uno de los casos en particular para evaluar. No podemos olvidar que si bien la pandemia y las medidas implementadas por el Gobierno Nacional son un hecho notorio, que no requiere prueba adicional, también es cierto que el contrato es ley para la partes (Art. 1602. C. C.); por lo tanto, lo primero es evaluar en el cláusulado la planeación de los riesgos y la manera como las partes acordaron resolverlos, revisar el objeto del contrato y como se puede ver afectada su ejecución en la coyuntura mundial, acudir a criterios de razonabilidad y proporcionalidad para resolver de común acuerdo la suerte de los contratos. En tiempos de crisis debemos ser solidarios y hoy más que en ningún momento de nuestra historia reciente, cobran importancia los principios de buena fé y  equidad contractual, que frente a situaciones no reguladas por el Gobierno Nacional, se requiere realizar un análisis particular, las reglas mágicas no existen y cada caso debe ser analizado con detenimiento, seguramente la sociedad como la conocemos no volverá, lo que si esperamos después de esto, es no tener los Juzgados llenos de demandas por arbitrariedades tomadas en medio de la crisis.

5 comentarios en “COVID -19 ¿Fuerza mayor para invocar en los Contratos de Propiedad Horizontal?”

  1. Nelson Fernando Muñoz Valencia

    Buenas Tardes, una copropietaria de un local comercial hace llegar un oficio citando:

    Asunto:NOTIFICACIÓN DE EVENTO DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO – Suspensión del pago del 50% de la cuota de administración.

    Argumentando que se ha visto obligada a dar por suspendido 50% del pago del condominio, por el cierre obligatorio del local.
    Pero la administración si debe velar por la seguridad del centro comercial y si los copropietarios no cancelan la cuota de administración, no se puede cumplir con dichos contratos.
    Que se debe hacer al respecto con la copropietaria?
    Muchas gracias

  2. En mi concepto las normas y leyes decretadas en este momento de crisis están por encima de la jurisprudencia existente o porque las decretó el gobierno si no es para su cumplimiento aclar o temporalmente y depende de cada situación que se presente el régimen de propiedad horizontal y se deja a que las partes que intervienen en un contrato las modifique de común acuerdo según lo establecen las leyes y normas temporales. Dejo también la inquietud que va a hacer un conjunto o edificio que no recaude totalmente las cuotas de administración mensual por imposibilidad de que los propietarios que están pagando su apto No perciban ingresos por la situación actual? Gracias por la oportunidad de poder conocer las respuestas al respecto muy amables

  3. Gracias doctora por su aclaración. Un ejemplo claro es el contrato de administración del Club House, donde nos vimos obligados
    a cerrar estas instalaciones por salubridad y no sabemos cuando se puedan nuevamente poner en servicio, ahi podria aplicar la suspención del contrato? o congelar el contrato?

  4. Excelente artículo! Muchas personas no entendemos Los decretos, la extensión que tienen y cómo nos afectan, creo que tener esta asesoría en un tema tan dificultoso para todos es una forma que todos vayamos del mismo lado. Mil gracias

  5. Gracias por su apoyo y muy oportuna información pues sólo administradores y no sabemos de tantas situaciones nuevas para todos y que no estábamos preparados ni sabemos manejar . Tratamos en nuestro saber y sentido común , más toda la información que recibimos manejar esta situación lo mejor y hacer que los residentes se alineen también. Gracias por su apoyo

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