¿Cómo proteger el patrimonio de nuestra Copropiedad de eventuales siniestros cuando efectuamos obras civiles?

Ante las constantes consultas de nuestros Administradores respecto de la posibilidad de reclamar en la Póliza de Copropiedades o Bienes Comunes, cuando se presentan incumplimientos en contratos de obras civiles, es necesario aclarar todas las inquietudes. Teniendo en cuenta que ninguno de los amparos pactados en la Póliza que aseguran los bienes comunes de la Propiedad Horizontal, está orientado a indemnizar los perjuicios ocasionados por la responsabilidad contractual que surja entre el Asegurado y el contratista. A continuación, encontrará algunas maneras de blindar el patrimonio de la Copropiedad en estas circunstancias.

Póliza de Bienes Comunes frente a la responsabilidad contractual definición:

La póliza de bienes comunes que deben suscribir todas las Copropiedades según el parágrafo 1º de Art. 15 de la Ley 675 de 2001, tiene establecido de manera general dentro de una de sus exclusiones la responsabilidad civil contractual; es decir, la que se deriva del incumplimiento de las obligaciones pactadas en los contratos.

A manera de ejemplo, se transcribe a continuación una de ellas:

“5.8. RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL O EXTRACONTRACTUAL, (..) RESPONSABILIDAD EMANADA DE CUALQUIER RELACIÓN CONTRACTUAL, INCLUYENDO LA DERIVADA DE CUALQUIER CONTRATO DE DEPÓSITO, CON EXCEPCIÓN DE LA INDICADA EN EL NUMERAL 1.5. DE LA CONDICIÓN 1. AMPARO., DE ESTE SEGURO OPCIONAL.”

Ante las constantes consultas de nuestros Administradores respecto de la posibilidad de reclamar en la Póliza de Copropiedades o Bienes Comunes, cuando se presentan incumplimientos en contratos de obras civiles, es necesario aclarar todas las inquietudes. Teniendo en cuenta que ninguno de los amparos pactados en la Póliza que aseguran los bienes comunes de la Propiedad Horizontal, está orientado a indemnizar los perjuicios ocasionados por la responsabilidad contractual que surja entre el Asegurado y el contratista. A continuación, encontrará algunas maneras de blindar el patrimonio de la Copropiedad en estas circunstancias.

ACLAREMOS:

Responsabilidad Civil Contractual

Se genera este tipo de responsabilidad cuando hay incumplimiento parcial o total de las obligaciones pactadas en un contrato.

Responsabilidad Civil Extracontractual

Surge responsabilidad cuando no media un contrato y en el evento confluyen simultáneamente: el daño, la culpa y el nexo causal.

Póliza de Bienes Comunes frente a la responsabilidad contractual Por definición: La póliza de bienes comunes que deben suscribir todas las Copropiedades según el parágrafo 1º de Art. 15 de la Ley 675 de 2001, tiene establecido de manera general dentro de una de sus exclusiones la responsabilidad civil contractual; es decir, la que se deriva del incumplimiento de las obligaciones pactadas en los contratos.

A manera de ejemplo, se transcribe a continuación una de ellas:

“5.8. RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL O EXTRACONTRACTUAL, (..) RESPONSABILIDAD EMANADA DE CUALQUIER RELACIÓN CONTRACTUAL, INCLUYENDO LA DERIVADA DE CUALQUIER CONTRATO DE DEPÓSITO, CON EXCEPCIÓN DE LA INDICADA EN EL NUMERAL 1.5. DE LA CONDICIÓN 1. AMPARO., DE ESTE SEGURO OPCIONAL.”

¿Cómo podríamos garantizar el cumplimiento de las obligaciones de los contratistas de obra?

Como parte de las obligaciones establecidas en el contrato de seguros, la Copropiedad debería exigir al contratista que dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la suscripción del contrato, constituya una Póliza de Cumplimiento en favor de la Copropiedad. En el que se pacten al menos los siguientes amparos:

1. AMPARO DE SERIEDAD DE LA OFERTA:

La garantía de seriedad de oferta debe ser presentada por los contratistas oferentes al momento de presentar la oferta que tienen para la Copropiedad. La garantía de seriedad de oferta tiene carácter sancionatorio. Lo anterior significa que al hacerse exigible la Copropiedad contratante debe recibir la totalidad del valor asegurado sin necesidad de demostrar los perjuicios causados por las conductas objeto de la cobertura (excepción al principio indemnizatorio del seguro).

Con esta garantía se protege a la Copropiedad contratante de la ocurrencia de uno de los siguientes Riesgos:

a. La no suscripción del contrato sin justa causa por parte del adjudicatario.

b. El retiro de la oferta después de vencido el plazo fijado para la presentación de las ofertas.

c. La no ampliación de la vigencia de la garantía de seriedad de la oferta cuando el plazo para la adjudicación o la suscripción se prorrogue, siempre que la misma no sea inferior a tres (3) meses.

d. La falta de otorgamiento por parte del proponente seleccionado de la garantía de cumplimiento del contrato.

La garantía de seriedad de la oferta debe estar vigente desde el momento de la presentación de la oferta hasta la aprobación de la garantía de cumplimiento.

El valor asegurado de esta garantía debe ser de por lo menos del diez por ciento (10%) del valor de la oferta. Para determinar la suficiencia de la garantía de seriedad de la oferta, Las ofertas presentadas en subasta o concurso de méritos debe ser el equivalente al diez por ciento (10%) del presupuesto del Proceso de Contratación.

2.. Amparo de Cumplimiento de las Obligaciones: Tienen por objeto garantizar al asegurado el pago de los perjuicios ocasionados por el afianzado (Contratista) en razón al incumplimiento de la obligación garantizada. El amparo de cumplimiento es la cobertura básica de la garantía única de cumplimiento. Este amparo cubre a la Copropiedad contratante de los perjuicios directos derivados de la ocurrencia de los siguientes Riesgos:

a. Incumplimiento total o parcial de las obligaciones contractuales.

b. Cumplimiento tardío o defectuoso de las obligaciones contractuales.

c. Los daños imputables al contratista por entregas parciales de la obra, cuando el contrato no prevé entregas parciales;

En principio, el valor asegurado del amparo de cumplimiento será como mínimo el equivalente a la cláusula penal pecuniaria, pero en todo caso, no podrá ser inferior al diez por ciento (10%) del valor total del contrato. Esta cobertura debe estar vigente hasta la liquidación del contrato.

El requerimiento de este amparo aplica para todo tipo de contratos, obra, prestación de servicios, suministro, compraventa etc.

3.MPARO DE BUEN MANEJO Y CORRECTA INVERSIÓN DEL ANTICIPO: Cubre a los contratantes contra el uso o apropiación indebida que el contratista haga de los dineros o bienes que se le hayan anticipado para la ejecución del contrato.

El amparo de buen manejo y correcta inversión del anticipo es una cobertura que se expide dentro de la garantía única de cumplimiento. La Copropiedad debe solicitar el amparo cuando en los Documentos del Proceso hayan contemplado la entrega al contratista de un dinero en calidad de anticipo. Lo anterior, teniendo en cuenta que el anticipo es dinero que entrega la Copropiedad al contratista en calidad de préstamo con el objeto de que este último lo invierta única y exclusivamente en la ejecución del contrato.

El amparo de buen manejo y correcta inversión el anticipo cubre a la Copropiedad de los perjuicios sufridos como consecuencia de los siguientes riesgos:

a. No inversión del anticipo.

b. Uso indebido del anticipo.

c. Apropiación indebida del anticipo.

El valor asegurado del amparo de buen manejo y correcta inversión del anticipo debe ser del ciento por ciento (100%) del monto que el contratista reciba a título de anticipo, ya sea en dinero o en especie. Esta cobertura debe estar vigente hasta la liquidación del contrato o hasta la amortización del anticipo.

La vigencia del amparo debe ser desde la fecha de desembolso del anticipo, hasta la liquidación del contrato o hasta la amortización del anticipo.

Esta cobertura debe solicitarse en todos los contratos en donde pacten el desembolso de un anticipo, como por ejemplo en los contratos de obra.

Pago de salarios y prestaciones sociales: El amparo de pago de salarios es una de las coberturas de la garantía única de cumplimiento. Tiene por objeto cubrir a la Copropiedad asegurada de los perjuicios que se le ocasionen como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones laborales del contratista garantizado, frente al personal requerido para la ejecución del contrato amparado.

La aseguradora está obligada a pagar la indemnización de perjuicios, en la medida que se afecte el patrimonio de la entidad asegurada. Por el contrario, bajo el amparo no se pueden pagar las obligaciones laborales que ha incumplido el contratista, si los empleados de este último no le cobran a la administración y ésta última no ha procedido con su reconocimiento, en virtud de lo dispuesto en el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo.

Debe ser solicitado en los contratos donde se requiera la vinculación de personal para la ejecución del mismo, por ejemplo, los contratos de obra, los contratos de prestación de servicio de aseo y los contratos de vigilancia.

El valor asegurado no podrá ser inferior al cinco por ciento (5%) del valor total del contrato. Debe estar vigente por el plazo del contrato y tres (3) años más, este último periodo corresponde al tiempo que la legislación laboral ha establecido para la prescripción de las acciones judiciales que se encuentran en cabeza de los trabajadores.

4. El amparo de pago de salarios es una de las coberturas de la garantía única de cumplimiento. Tiene por objeto cubrir a la Copropiedad asegurada de los perjuicios que se le ocasionen como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones laborales del contratista garantizado, frente al personal requerido para la ejecución del contrato amparado.

La aseguradora está obligada a pagar la indemnización de perjuicios, en la medida que se afecte el patrimonio de la entidad asegurada. Por el contrario, bajo el amparo no se pueden pagar las obligaciones laborales que ha incumplido el contratista.

Debe ser solicitado en los contratos donde se requiera la vinculación de personal para la ejecución del mismo, por ejemplo, los contratos de obra, los contratos de prestación de servicio de aseo y los contratos de vigilancia.

El valor asegurado no podrá ser inferior al cinco por ciento (5%) del valor total del contrato. Debe estar vigente por el plazo del contrato y tres (3) años más, este último periodo corresponde al tiempo que la legislación laboral ha establecido para la prescripción de las acciones judiciales que se encuentran en cabeza de los trabajadores.

AMPARO DE ESTABILIDAD Y CALIDAD DE LA OBRA

El amparo de estabilidad y calidad de la obra hace parte de la garantía única de cumplimiento. Bajo esta cobertura se protege a la Copropiedad por los perjuicios que sufra como consecuencia de cualquier daño o deterioro que presente la obra entregada, por razones imputables al contratista.

El valor asegurado lo determina la Copropiedad teniendo en cuenta el objeto, la cuantía, la naturaleza y las obligaciones contenidas en cada contrato. Debe estar vigente por un término no inferior a tres (3) años contados a partir de entrega de la obra.

Es obligatorio para las obras de construcción nuevas que impliquen suministro de materiales. Los contratos relacionados con actividades de: limpieza, aseo general de obra, demolición de obras existentes, resanes, pañetes, pintura, suministro e instalación de pasto, , deberían estar amparadas por las garantías de calidad de servicio y no por el amparo de estabilidad y calidad de la obra.

En general, el amparo se debe solicitar en los contratos de prestación de servicios en la medida en que la calidad del servicio no pueda verificarse durante la ejecución del contrato (como sería el caso del contrato de prestación de servicios para realizar los diseños de una obra, dado que su deficiente calidad será evidenciada al momento de la construcción de la obra). En los contratos de prestación de servicios de vigilancia, aseo y cafetería, entre otros, en los que la calidad del servicio objeto del contrato se verifica al momento de su prestación, no es útil requerir el amparo y su prestación tardía o defectuosa estará cubierta bajo el amparo de cumplimiento.

CALIDAD DEL SERVICIO: En general, el amparo se debe solicitar en los contratos de prestación de servicios en la medida en que la calidad del servicio no pueda verificarse durante la ejecución del contrato (como sería el caso del contrato de prestación de servicios para realizar los diseños de una obra, dado que su deficiente calidad será evidenciada al momento de la construcción de la obra). En los contratos de prestación de servicios de vigilancia, aseo y cafetería, entre otros, en los que la calidad del servicio objeto del contrato se verifica al momento de su prestación, no es útil requerir el amparo y su prestación tardía o defectuosa estará cubierta bajo el amparo de cumplimiento.

AMPARO DE CALIDAD Y CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LOS BIENES:

El amparo de calidad y correcto funcionamiento de los bienes tiene por objeto cubrir a la entidad por los perjuicios imputables al contratista garantizado por los siguientes hechos:

a. La mala calidad o las deficiencias técnicas de los bienes o equipos suministrados por el contratista, de acuerdo con las especificaciones técnicas establecidas en el contrato.

b. El incumplimiento de los parámetros o normas técnicas establecidas para el respectivo bien o equipo.

El valor asegurado es determinado por la Copropiedad contratante, teniendo en cuenta el objeto, el valor, la naturaleza y las obligaciones contenidas en cada contrato. La administración puede fijar libremente la vigencia del amparo, pero el plazo mínimo debe cubrir el lapso en que, de acuerdo con la legislación civil o comercial, el contratista debiera responder por la garantía mínima presunta y por vicios ocultos.

Es obligatorio en los contratos de compraventa y suministro de bienes,

Responsabilidad Civil Extracontractual: Para garantizar el pago de indemnizaciones frente a daños colaterales que se ocasionen a terceros. La póliza de responsabilidad civil extracontractual ampara expresamente los perjuicios patrimoniales que se causen a la víctima, en su modalidad de daño emergente y lucro cesante. También debe amparar expresamente los perjuicios extrapatrimoniales.

Debe precisarse la diferencia entre los amparos de la póliza de responsabilidad civil extracontractual, y los perjuicios que se deben reconocer bajo este seguro:

Los amparos delimitan las situaciones que generan responsabilidad civil extracontractual del contratista cubiertas bajo el seguro, y son los siguientes: i) predios, labores y operaciones, ii) contratistas y subcontratistas, iii) patronal, iv) vehículos propios y no propios.

Los perjuicios hacen referencia a la modalidad de afectación, que tras la ocurrencia de un daño sufre la víctima y que deben ser indemnizados con cargo a la póliza. Bajo el seguro de responsabilidad civil que toma el contratista, se deben reconocer y pagar tanto los perjuicios patrimoniales (daño emergente y lucro cesante) y los extrapatrimoniales.

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